不動産投資をやってみたいけどハードルが高くて手が出せない…そんな悩みを抱えている人も少なくないでしょう。REIT（リート）なら気軽に不動産投資を行うことができます。投資をしている人の中には株式投資に偏ってしまっているという人も多いと思います。REITは分散投資をする上で一つの選択肢として非常に効果的です。今回はそんなREITについて説明します！
リート=不動産投資信託とは？
リートは、REIT＝Real Estimate Investment Trustの略で、不動産投資信託のこと。不動産投資信託とは、投資家から集めた資金でプロが不動産投資を運営し、そこから得た利益を投資家に分配する金融商品です。つまり、投資信託の不動産投資版です。これにより、個々の投資家が直接物件を購入、管理、または資金を提供することなく、不動産投資から配当を得ることが可能になります。
また、日本においてはリート（REIT）にJAPANのJをつけてJ-REITと呼ばれます。基本的に本記事ではREIT＝J-REITの前提のもと説明していきます。
リートのメリット
リートに投資することのメリットは、「安定した収入が得られること」「分散投資ができること」「流動性があること」「管理が楽なこと」が挙げられます。
安定した収入源
REITの最も重要な利点の一つは、配当を通じた安定した収入源を提供する可能性です。REITは法的に、課税所得の少なくとも90%を年間配当として株主に分配することが要求されています。これは他の投資タイプと比較して高い配当利回りをもたらすことがあります。
分散投資
リートへの投資により、多様な不動産資産を得ることができます。当然直接的に単一の物件を所有するよりも大きくリスクを軽減することができます。また、資産が現金や株式投資に偏っている場合、不動産投資に分散ができるということも大きなメリットになります。
流動性（リアルタイム性）
直接的な不動産投資とは異なり、REITは主要な株式市場で取引されます。証券会社を通じていつでも取引ができるため、物件を所有したらなかなか売れない不動産投資と異なり、自分のタイミングで売買が可能です。
リートのデメリット
リートは安定性や分散投資の上では効果的な金融商品ですが、当然デメリットもあります。以下がREITへの投資の主なデメリットです。
市場の下落リスク
他のすべての投資と同様に、リートも市場リスクにさらされます。全体的な市場の動向、経済状況、不動産市場の変化に基づいて株価は変動します。
物件固有のリスク
リートのパフォーマンスは、所有する不動産物件に密接に関連しています。占有率、家賃の徴収、物件の維持管理などの要因が収益に影響を与える可能性があります。もちろん物件を購入して直接運用する不動産投資よりもリスクは大幅に軽減されますが、それでも不動産投資である以上リスクがゼロになるわけではありません。当然自然災害リスクも考えられます。
複利効果を得られない
REITで得られる利益は直接投資家に分配されるため、利益再分配による複利効果を得ることができません。この点では、やはり通常の投資信託の方が効率的だといえます。
気軽に不動産投資に分散できるのは大きなメリットだね。
ただやっぱり不動産投資特有の自然災害リスクもあるし、元本割れのリスクはあるね。資産分散の一部として少額投資をするのがよさそう！
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リートの種類は何がある？
リートには、大きく「単一用途型リート」と「複合型・総合型リート」の二つに分けられます。
単一用途特化型リート
単一用途特化型リートとは、特定の不動産用途に特化した投資を行うリートの一種です。
オフィスビル特化リート
- オフィスビル特化のリートは、主に商業地区やビジネス地区に位置するオフィスビルに投資します。
- 収益はテナントからの賃料収入によって生み出されます。需要と供給のバランス、地域の経済状況、企業の成長などが影響を与えます。
住居特化リート
- 住居特化のリートは、アパートメントやマルチファミリーの住宅施設に投資します。
- 都市部や郊外など、住宅需要が高い地域に焦点を当てることが一般的です。
商業施設特化リート
- 商業施設特化のリートは、ショッピングセンターや小売店舗に投資します。
- 小売業界のトレンドや消費者行動の変化、競合他社との比較などがリスクや収益に影響します。
物流施設特化リート
- 物流施設特化のリートは、倉庫や配送センターなどの物流施設に投資します。
- 配送ニーズの変化、電子商取引の成長、地理的な立地の重要性などが影響します。
ホテル特化リート
- ホテル特化のリートは、ホテルの不動産に投資します。
- 旅行産業の動向、観光地の需要、季節要因などが収益に影響します。また、災害やパンデミックのような予期せぬ出来事もリスク要因です。
複合型・総合型リート
複数の異なる用途の不動産に投資するリートの一種です。これは、異なる種類の不動産を組み合わせることでポートフォリオを多様化し、投資リスクを軽減することを目指します。
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単一用途特化型、複合型・総合型リートのメリット・デメリットとは？
単一用途特化型リートのメリットとデメリット
メリット:
- 専門化された管理と運営が可能。
- 特定の市場動向に集中しやすく、そのセクターの専門知識を深めやすい。
デメリット:
- 単一の不動産セクターに依存するため、リスクが高い。
- そのセクターに関連する市場変動やリスクにより、収益性が影響を受けやすい。
複合型・総合型リートのメリットとデメリット
メリット:
- ポートフォリオの多様化により、リスクを分散しやすい。
- 異なる不動産セクターの収益の相補性により、収益の安定化が期待される。
デメリット:
- 管理が複雑化し、異なるセクターの特性を理解する必要がある。
- 特定の不動産セクターの専門知識を深めにくい場合がある。
特に購入したい単一型がない場合は、複合型のリートに投資をするほうがリスクは低いでしょう。ただし特化したほうが利回りが高くなる可能性は高いので、これだ！と思うセクターがあれば投資してみるといいと思います。
リートに向いてる人ってどんな人？
REITはすべての人に適しているわけではありませんが、特定のタイプの投資家にとっては優れたオプションではあります。ではいったいどのような人がREITに適しているのでしょうか？特徴をまとめてみました。
①分散投資を求める人
預金や株式、債券、金などの資産以外にも投資ポートフォリオを多様化したい場合、REITに投資をするのもおすすめです。不動産の市場変化は株式市場の変動と異なることがあるので、分散投資の一つとして機能するでしょう。
②資本が限られているけど不動産投資に興味がある人
不動産投資に興味があるけど、物件を直接購入するための資本が不足している人にとって、初期費用や手間がかからないリートへの投資が最適です。
③リスクを避けたい投資家
リートにはリスクが伴いますが、個別の株式よりも変動が少ない場合があります。個別の不動産物件や株式と比較して、より安定した低リスクの投資を好む投資家には、REITが適している可能性があります。
リートは安定した投資ではありますが、元本割れのリスクは当然あります。一方で個人で不動産投資をするよりも参入障壁が少ないため、不動産投資に興味のある人はまずはリートから投資をしてみるといいかもしれません。
リートのおすすめ銘柄は？
①iシェアーズ・コア Ｊリート ETF
iシェアーズ・コア Ｊリート ETFは、東京証券取引所に上場しているJ REITの全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数である「東証REIT指数」と連動するETFです。REIT ETFを代表する銘柄で、分配利回り金が約4.0%と高く、信託報酬が0.16%と低コストで運用できるため、まずREIT ETFを検討しているならこの銘柄が最もおすすめです。SBI証券で購入できるため、気軽に投資できます。
②三菱ＵＦＪ－ｅＭＡＸＩＳ Slim 国内リートインデックス
こちらも東証REIT指数と連動するリートですが、ETFではなく投資信託です。投資信託の場合、再分配で複利の効果も期待できます。こちらもSBI証券にて投資可能です。
③ｅＭＡＸＩＳ米国リートインデックス
このファンドは、主にアメリカの不動産資信託証券に投資を行い、Ｓ＆Ｐ米国ＲＥＩＴインデックスに連動する投資信託です。基本的にはJ-REITへの投資をおすすめしますが、この銘柄はUS REITの中では信託報酬が0.66%と低く、日本の不動産とアメリカの不動産で分散投資をしたい場合にそこまで高額じゃない予算で投資を行うのはありだと思います。とはいえ為替の影響を受けることはありますし、長期金利が上がることで価値が落ちることもあります。余剰資金がある方で、分散投資の目的で投資をするのがいいでしょう。
まとめ：REITは分散投資の目的で行うべし
REITは、株式投資に偏っている場合に分散投資の一つとして行うのはいいと思いますが、やはりまずはNISAでオルカンやS＆P500やインデックスファンドへの投資が鉄板だといえます。それらに投資をしたうえで、J-REITのETFや投資信託に分散すると、よりリスクを回避するいいポートフォリオになると思います。まずはNISAを最大限活用し、その中で余剰資金がある場合にはREITに回すようにしましょう。
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